نحوه محاسبه سود و سهام در قرارداد مشارکت مدنی

طبق تعریف ارائه شده در قانون مدنی، مشارکت مدنی به معنای درآمیختن سرمایه و دارایی‌های نقدی یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد به منظور انتفاع و تقسیم سود است.

به‌عبارتی این قرارداد بین مالک و عامل منعقد و سرمایه این نوع مشارکت مدنی به صورت مساوی از طریق طرفین تامین می‌شود.
در این نوع قرارداد هم آورده هر یک از دو طرف باید به تفصیل در قرارداد ذکر شود تا درصد مشارکت کار و سرمایه مشخص شود و شرکا در این زمینه با مشکلی مواجه نشوند. عموماً پرداخت سود سالیانه در این قرارداد مشارکت برعهده مالک است. تقسیم سهم در شراکت نیز در پایان قرارداد به مالک از طرف عامل با دریافت رسید کتبی صورت می‌گیرد.

نحوه تقسیم سود و سهام در قراردادهای مشارکت با بانک

قرارداد مشارکت مدنی بانکی به معنی ادغام کردن سرمایه بانک با طرف مقابل قرارداد، برای انجام فعالیت‌های چون بازرگانی، تولیدی و خدماتی و به منظور سوددهی به هر دو طرف قرارداد است. این سرمایه می‌تواند به‌صورت نقدی یا غیرنقدی باشد. مشارکت مدنی بانکی انواع مختلفی دارد؛ از جمله مشارکت مدنی بازرگانی، خدماتی، صادراتی و مسکن.

اما چیزی که در خصوص تمام انواع این مشارکت مشابه است این است که مقدار سود مورد نظر برای هر دو طرف باید براساس قوانینی که برای بانک‌ها تعیین شده، باشد.
به این صورت که مقدار سرمایه (که نباید از ۲۰ درصد کل سرمایه کمتر باشد) و سهمی که به عنوان سود برای فرد متقاضی از طرف خودش پیشنهاد می‌شود در اختیار بانک قرار می‌گیرد. بعد از درخواست، بانک آن را بررسی می‌کند و در این مرحله سهم بانک و شریک (طرف دوم)، نسبت سود بانک و شریک، بر اساس کلیه قوانین و ضوابطی که برای بانکی مشخص می‌شود. چنانچه فعالیت موردنظر، برای بانک سود اقتصادی داشته باشد، با درخواست متقاضی، موافقت کرده و قراردادی بین آن‌ها تنظیم می‌شود.
نحوه سوددهی بین بانک و شریک آن، به این صورت است که در اواخر هر سال بانک، سود به دست آمده از شراکت را بین طرف مقابل و خود تقسیم می‌کند. فرمول تقسیم سود به نسبت سرمایه به این صورت است که با توجه به سرمایه هر دو طرف بین آن‌ها تقسیم خواهد شد.

نحوه تقسیم سود و سهام در قراردادهای مشارکت در ساخت

اگر تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به صورت درست و با رعایت حقوق طرفین پیش برود، سود چشم‌گیری برای شرکا به همراه خواهد داشت. اما بدانید که از آنجا که مشارکت یک توافق بین طرفین است و مالک زمین و سازنده ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت با هم شریک هستند در نهایت همان چیزی که در قرارداد مشارکت در ساخت آمده وجهه‌ قانونی دارد.

مالک و سازنده‌ای که قرارداد مشارکت در ساخت را امضا می‌کنند، در وهلۀ اول به دنبال سودی هستند که از این توافق حاصل می‌شود. تعیین میزان سهم مالک و سازنده، معمولا به صورت توافقی است و برای آن قانونی وجود ندارد.

در هر صورت، اکثر افراد سعی می‌کنند در این زمینه از آنچه که در عرف رایج است پیروی کنند. به همین دلیل و بر اساس چند اصل عرفی، محاسبه سود مالک و سازنده همان در همان مراحل ابتدایی انجام می‌شود.
یعنی قبل از عقد قرارداد، آورده‌ هر کدام از طرفین و سهم‌‎الشرکه آن‌ها به نسبت آورده‌هایشان در قرارداد محاسبه می‌شود تا بیش از آورده یک طرف سودی درنظر گرفته نشود.

سه روش کلی برای تقسیم سهام مشارکت در ساخت وجود دارد که به شرح زیر است:

روش اول، تقسیم معمولی

ممکن است که مالک و سازنده، واحدهای آپارتمان را براساس آورده‌‌ای که دارند، میان خودشان تقسیم کنند. در این حالت، مالک و سازنده بدون آنکه واحدهای ساختمان را میان خود تقسیم کنند، براساس آورده خود در درصدی از کل سهم مشارکت (ساختمان)، شریک می‌شوند. در تقسیم معمولی، میزان سهم مالک و سازنده با توجه به قیمت زمین و مصالح به کار رفته در ساختمان تعیین می‌شود. معمولا در این روش سهم مالک و سازنده به صورت 50-50 یا 40-60 تعیین خواهد شد. تقسیم معمولی سهم مشارکت، دارای اشکالات و ایرادات اساسی است و می‌تواند باعث بروز اختلاف متعددی میان سازنده و مالک زمین شود.

روش دوم، تقسیم ساختمان براساس واحدهای آن

در این روش، مالک و سازنده، واحدهای ساختمان را براساس متراژ، تعداد واحدها و مرغوبیت آن میان خود تقسیم خواهند کرد. برای مثال طرفین قرارداد مشارکت در ساخت توافق می‌کنند که واحد 1 و 3 متعلق به سازنده و واحد 2 و 4 متعلق به مالک باشد.

این روش تقسیم سهم مشارکت نیز چندان عادلانه و مناسب نیست زیرا ممکن است که مساحت برخی از واحدها کم و زیاد شود. کم و زیاد شدن مساحت واحدها نیز تضییع حقوق یکی از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت را به دنبال دارد. به همین دلیل، تقسیم ساختمان براساس واحدهای آن نیز می‌تواند باعث بروز اختلاف میان سازنده و مالک شود.

روش سوم، تقسیم واحدها براساس احتساب کم و زیادی مساحت و مرغوبیت واحدها، پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی

بهترین نوع تقسیم، تقسیم واحدهای آپارتمان براساس احتساب کم و زیادی مساحت واحدها و مرغوبیت آن‌ها پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی ساختمان است.

در این روش مالک و سازنده، واحدهای اختصاصی خود را با توافق یکدیگر تعیین می‌کنند. به این ترتیب اگر پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی، مساحت واحدهای ملک یا مرغوبیت آن‌ها با یکدیگر تفاوت داشته باشند، مالک و سازنده، ما به تفاوت قیمت واحدهای آپارتمان را با توافق یکدیگر یا با نظر کارشناس تعیین می‌کنند. در این روش، ما به تفاوت قیمت‌ واحدهای متعلق به مالک و سازنده می‌تواند میان آن‌ها محاسبه یا مصالحه شود.