فروش ملک مشاع | قوانین، شرایط و نکات حقوقی
فروش ملک مشاع یکی از پیچیده‌ترین مباحث در حقوق املاک است. هنگامی‌که یک ملک بین چند نفر به‌صورت مشترک (مشاعی) مالکیت دارد، فروش یا تقسیم آن می‌تواند با چالش‌های متعددی همراه باشد. بسیاری از دعاوی ملکی در دادگاه‌ها به همین دلیل مطرح می‌شوند، چراکه عدم آگاهی از قوانین مربوط به املاک مشاع می‌تواند شرکا را درگیر اختلافات جدی کند.
در این مقاله از مرکز قراردادهای پاژ به بررسی کامل مفهوم ملک مشاع، شرایط فروش، قوانین مرتبط و روندهای قانونی تقسیم و انتقال آن می‌پردازیم.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به مالی گفته می‌شود که مالکیت آن میان چند نفر تقسیم شده، اما حدود و مرزهای اختصاصی برای هر شریک مشخص نیست. به عبارت دیگر، همه شرکا در تمام اجزای ملک سهم دارند و مالکیت هر فرد به‌صورت کلی در ملک حضور دارد نه در قطعه‌ای مشخص.
به‌عنوان مثال اگر دو نفر یک آپارتمان را به‌صورت مشاعی خریداری کنند و هرکدام سه دانگ داشته باشند، مالکیت آن‌ها در تمام بخش‌های آپارتمان (اتاق‌ها، آشپزخانه، حیاط و…) مشترک خواهد بود.
شرایط فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع به دلیل حضور چند مالک نیازمند رعایت قوانین خاص است. اگر همه مالکان برای فروش توافق داشته باشند، انتقال ملک به‌سادگی انجام می‌شود؛ اما در صورت عدم توافق، موضوع به دادگاه کشیده می‌شود.
شرایط اصلی فروش ملک مشاع عبارت‌اند از:
- مالکیت همه شرکا باید احراز شود.
- سهم هر شریک باید مشخص باشد.
- در صورت مخالفت برخی مالکان، امکان طرح دعوا و دریافت دستور فروش از دادگاه وجود دارد.
- رعایت قوانین مربوط به مالیات و نقل‌وانتقال الزامی است.
نحوه تقسیم ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع همیشه آسان نیست و گاهی دادگاه باید به کمک کارشناسان رسمی نحوه تقسیم را تعیین کند. قانون سه روش اصلی برای تقسیم اموال مشاع در نظر گرفته است:
۱. تقسیم به روش افراز
اگر ملک قابلیت تقسیم فیزیکی داشته باشد، دادگاه یا اداره ثبت سهم هر شریک را به‌صورت مشخص جدا می‌کند. این روش بیشتر برای زمین‌ها یا املاکی کاربرد دارد که بتوان آن‌ها را به قطعات مساوی تقسیم کرد.
۲. تقسیم به روش تعدیل
زمانی که اجزای ملک ارزش‌های متفاوتی دارند و امکان تقسیم مساوی وجود ندارد، ارزش مالی بخش‌های مختلف محاسبه و براساس آن تقسیم انجام می‌شود.
۳. تقسیم به روش رد
در این روش اگر سهم یکی از شرکا ازنظر ارزش کمتر باشد، سایر شرکا موظف‌اند مابه‌التفاوت را به او پرداخت کنند تا عدالت در تقسیم رعایت شود.
قوانین مربوط به فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع علاوه‌بر قواعد عمومی معاملات، تحت تأثیر چند قانون مهم نیز قرار دارد:
- قانون مدنی: مالکیت مشاع و نحوه تقسیم آن در مواد مختلف قانون مدنی به‌ویژه مواد ۵۷۱ و ۵۸۳ توضیح داده شده است.
- قانون ثبت اسناد و املاک: مواد ۱۱۴ و ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت به نحوه نقل‌وانتقال املاک مشاع قبل و بعد از ثبت اشاره دارند.
- قانون مالیات بر ارزش افزوده: هنگام فروش ملک مشاع، مالیات نقل‌وانتقال باید پرداخت شود.
- قانون حمایت از حقوق مصرف‌کننده: تضمین می‌کند که خریدار اطلاعات کامل و درست از شرایط ملک دریافت کند.
نقل‌وانتقال ملک مشاع قبل و بعد از ثبت
- قبل از ثبت: اگر ملکی مشاعی قبل از ثبت به فردی منتقل شود، سند مالکیت کلی ملک به نام او صادر می‌گردد.
- بعد از ثبت: هرگونه نقل‌وانتقال باید از طریق دفتر اسناد رسمی انجام شود و در اداره ثبت اسناد و املاک به ثبت برسد.
دعاوی فروش ملک مشاع
یکی از رایج‌ترین دعاوی ملکی در دادگاه‌ها، دعاوی مربوط به فروش ملک مشاع است. این دعاوی معمولاً در شرایطی رخ می‌دهد که میان مالکان توافقی برای فروش وجود ندارد.
در چنین شرایطی، هر شریک می‌تواند دادخواست فروش ملک مشاع بدهد و دادگاه پس از بررسی مالکیت و وضعیت ملک، دستور فروش را صادر می‌کند.
مراحل دادرسی دعاوی فروش ملک مشاع
- ثبت دادخواست دستور فروش توسط یکی از مالکان.
- احراز مالکیت توسط دادگاه و تعیین سهم هر شریک.
- ارجاع به کارشناس رسمی برای قیمت‌گذاری ملک.
- صدور دستور فروش و برگزاری مزایده برای فروش ملک.
- تقسیم وجه حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهم مشاع.
نکات مهم در فروش و دعاوی ملک مشاع
- هر شریک حتی با داشتن سهم اندک، حق مراجعه به دادگاه برای تقاضای فروش دارد.
- در صورت وجود محجور (صغیر یا غیر رشید) بین مالکان، دادگاه قبل از صدور دستور فروش باید نظر ولی یا قیم قانونی را در نظر بگیرد.
- اگر ملک قابل افراز نباشد، ابتدا باید حکم عدم افراز صادر شود و سپس دستور فروش امکان‌پذیر است.
- اداره و تصرف ملک مشاع بدون رضایت همه شرکا ممکن است با مشکلات حقوقی همراه شود.
مشاوره حقوقی در فروش ملک مشاع
به دلیل پیچیدگی‌های این نوع مالکیت و دعاوی، بهترین راهکار استفاده از مشاوران حقوقی و وکلای متخصص در امور ملکی است.
یک وکیل ملکی می‌تواند:
- صحت اسناد مالکیت را بررسی کند.
- روند تقسیم یا فروش را از طریق دادگاه پیگیری نماید.
- در صورت نیاز، در مزایده و انتقال سند به نمایندگی از موکل شرکت کند.
مرکز قراردادهای پاژ با تیمی مجرب از وکلای پایه‌یک دادگستری آماده است تا در تمامی مراحل فروش، تقسیم و دعاوی املاک مشاع همراه شما باشد.
دیدگاه تخصصی مرکز قرارداد پاژ
فروش ملک مشاع از موضوعات مهم در حقوق املاک است که همواره محل اختلاف میان مالکان بوده است. قانون‌گذار برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکان، روش‌های مختلفی مانند افراز، تعدیل و رد را پیش‌بینی کرده و در صورت عدم توافق، دادگاه می‌تواند با صدور دستور فروش، به اختلاف پایان دهد.
برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی با مشاوران حقوقی مشورت کنید و قراردادهای مربوطه را به‌صورت اصولی تنظیم نمایید.
آیا این نوشته برایتان مفید بود؟
